Долевое строительство: что нужно знать дольщикам

Долевое строительство: что нужно знать дольщикам

Основные нарушения, допускаемые застройщиками при заключении договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В настоящее время граждане все чаще становятся объектом противоправного посягательства при купле-продаже жилых помещений. Органами прокуратуры выявляются многочисленные факты нарушений прав дольщиков.

Несмотря на плюсы при покупке жилья в новостройке, необходимо помнить, что дольщик несет значительные риски.

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214) закреплен перечень оснований привлечения денежных средств граждан, которое допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.

Застройщиками привлекаются денежные средства в целях жилищного строительства способами, не предусмотренными вышеуказанными требованиями, например, заключаются предварительные договора купли-продажи жилых помещений, договора инвестирования строительства и т. п.

Застройщиками не исполняются обязанности, установленные Федеральным законом №214-ФЗ, а именно: привлекаются денежные средства граждан в отсутствие разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на земельный участок; не исполняются обязанности по государственной регистрации договора долевого участия; неисполнение условий договора по своевременному вводу объекта в эксплуатацию, отсюда вытекающие последствия по неуведомлению участников долевого строительства об изменении срока ввода жилого дома в эксплуатацию; несвоевременное направление дольщику предложения об изменении условий договора долевого строительства, внесении изменений в проектную декларацию объекта; нарушаются графики строительства; допускается нецелевое использование привлеченных денежных средств.

При передаче объекта долевого строительства застройщиками не передаются участникам долевого строительства инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащие необходимую и достоверную информацию о правилах и условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта.

Размещаются в сети интернет проектные декларации, содержащие неполные и недостоверные сведения; несвоевременно направляются отчеты в контролирующие органы; не обеспечивают свободного доступа к информации по объектам строительства, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства.

Заключаются с гражданами договора долевого участия в строительстве в отсутствие намерения или реальной возможности возвести и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.

Застройщиками при заключении договоров включаются условия, ущемляющие права граждан – участников долевого строительства.

В нарушение требований ст. 421 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей свободу договора, в договор включаются условия, предусматривающие обязанность участника долевого строительства заключить договор с управляющей компанией в течение 5 (10) дней после передачи ему квартиры. В данном случае предметом договора долевого участия является только передача объекта долевого строительства, и застройщик не вправе обязывать участника заключать иные договора, не связанные с предметом договора долевого участия. Застройщик не может выступать посредником в отношении третьих лиц.

Ущемляют интересы дольщиков условия договора, которые позволяют застройщику составить односторонний акт приема-передачи квартиры через 7 дней после установленного договором срока. При этом в Федеральном законе №214 установлено, что застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта лишь после того, как истек срок со дня, предусмотренного для передачи квартиры в договоре.

С нарушением заключаются те договора, в которых застройщик разрешает уступку прав требования только в том случае, если такой договор уступки письменно согласован с застройщиком, Федеральный закон №214 не обязывает согласовывать уступку с застройщиком.

В некоторых договорах участия в долевом строительстве выявлены условия, согласно которым споры, возникающие при исполнении договора долевого участия, разрешаются в суде по месту нахождения застройщика. Действующее законодательство позволяет дольщику самому определять, в каком суде будет рассматриваться дело: по месту его проживания, по месту нахождения ответчика или по месту заключения договора.

Условием, ущемляющим права граждан, считается включение оплаты цены договора только в безналичном порядке или только в наличном порядке. В законодательстве установлено право для покупателя рассчитаться по договору удобным для него способом.

Условие договора, в котором сказано, что днем исполнения обязанности по оплате по договору признается день поступления средств на расчетный счет застройщика или в кассу строительной организации. При этом в статье 37 Закона о защите прав потребителей установлено, что в тех случаях, когда внесение средств предусмотрено через банковских и платежных агентов, договор считается оплаченным с момента внесения денежных средств в платежный терминал.

При возникновении спорных ситуаций их необходимо разрешать в судебном порядке, а при совершении противоправных действий сразу же обратиться в органы внутренних дел.

Э. МАКАШЕВА, и. о. прокурора Шаранского района, младший советник юстиции.